其实很多普通的老百姓,都以为房地产开发商,是以高价卖房子而赚钱的,当然这么说,也不能说不对,因为这的确是其中的一个重要环节。
但在此之前,其实还有很多的商业动作,大家并不清楚。
房产开发商想要盖房子、卖房子,便需要有土地才行,而土地的获取方式,只有那么几种,最常见的便是通过竞拍得来,这种自主权比较大,建房设计,何时动工(必须在规定的时效内开发),将来的房屋销售定价等等。
另外还有几种,例如:依附行政(这种就是政府的公共设施改造,比如广场改造,经济适用房建设,棚户区危房改造等,依托行政资源,进行建设改造。)
这种土地,同样是也土地出让的一种,但是作为开放商的权利却是很小,基本上出了负责施工意外,就没什么权利了。
还有比较常见的:合作建设。就是其他开发商手上有地皮时,可以通过合作的方式,拿到部分地皮,然后进行开发。
而开发商拿到土地以后,根本不会第一时间去搞开发,而是要想尽办法拖延上几年。
不同的土地,有不同的叫法。
比如:毛地,就是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程,不具备基本建设条件的土地,开放商遇上这样的土地,通常不会忙着搞拆迁,而是一边搞拆迁,一边以此为借口托着时间,等待土地升值。
净地,就是已经完成地面建筑拆除,地面平整的土地。
还有就是‘熟地’,这种土地,周边的基础被套设施齐全,几乎不存在任何纠纷,拿来就能开发。
开发商通常会根据公司内部计划,和市场需求来决定什么时候开发这样的土地,以此来回收资金。
所以,在整条开发链条中,开发商的利润点,主要是从囤地开始的,低价拿地慢慢囤着,等到土地升值了,在去开发盖房,计算好成本以及利润点后再定价,赚了钱再去还银行的贷款以及高昂的利息。
然后在囤地,在贷款,如此循环往复。
所以才会出现一种奇怪的现象,明明市值千亿的房企,却能轻易的从银行之中,贷款上万亿。
而突然有一天,土地不在升值,甚至掉价时,那便是房产企业的末日。
因为那些囤在手中的土地,就会变成巨大的吸血海绵,不断的蚕食着房企的资金流,最后房企无力承担轰然倒塌。
当然此时的陆野并不担心这些,就算是要出问题,那也是二十多年以后的事了。
陆爱国听了陆野的话,心中正在慢慢的消化。
“儿子,你比你爹聪明,这件事,我还是听你的,你觉得应该咋办?”
想了半天,陆爱国也发现,自己的确不是这方面的料,开口向陆野求助说道。
“我先打听打听,看看山上有没有土地拍卖,
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